.

הכותב זה רפאל בלולו יועץ משכנתאות אישי וכלכלת המשפחה צפי בנק ישראל זה דבר מבורך שנותן לנו היועצים,לכם הלקוחות,לבנקים כמובן הבנה של מה  על פי הנתונים  שיש ברשותנו מה הצפי לעוד שנה שנתיים עשירים ואף שלושים שנים יחד עם זאת למה אנחנו כיועציים ממליצים לבדוק את המשכנתא כל 3/5 שנים בבמוצע - כי יש תמיד בלתמים  באחד קבוצות היועצים שאני משוטט בה, רואים הסבר שלי על הבדלים בין צפי בנק ישראל על פי הדוח של הרבעון האחרון מול הצפי של בנק ישראל  ברבעון לפניו-  יש הבדלים וגדולים. אז  מה-  צפי בנק ישראל זה פיקציה ? לא זה  ממש לא פיקציה יחד עם זאת תמהיל משכנתא לוקח בחשבון  סך משתנים חשובים כדי  לגדר את הלקוח שלנו.  כלומר בגדול כן?  מה נכון לנו לקחת פריים-0.6 או מקמ מרווח של+ 0.3? ( נכון יש את בנק ישראל, ובנוסף לכך יש את השכל,ידע ונסיון של יועץ משכנתאות אובקטיבי)- בשניהם אין עמלות פירעון מוקדם,נכון משום מה רק לאומי נהנים פריבילגיה של מק"מ אני תמיד אומר ללקוחות הקיימים והפוטנצלים שעימם אני  תקשרתי ומתקשר, תמיד יש אלטנטיבות/תמיד זה עלות מול...

היי, אז נתחיל ונפרט על משכנתא עסקית, בסופו של יום- כבעלי עסק אנחנו רוצים להכיר את יסודות המינוף (: 1. בעלות נכס עיסקי ( משכרות לבעלות) א.רכישה/שיפוץ נכס עסקי,ב. רכישת נכס פרטי על ידי העסק, בעלי החברה הם הערבים של החברה, הסתמכות של בעלי החברה, הכנסות שלהם. 2. מינוף של נכס מגורים לפעילות עיסקית. 3. אשראי עסקי- בין 8 ל10 שנים, כלומר החברה רוצים לקנות מיכשור חדש לעסק, התאמה לנישה כל שהיא. 4. הפרדה בין אובליגו עסקי לפרטי( סך התחייבויות)  משכנתא עסקית- אפשר לקחת בפריים בלבד בניגוד למשכנתא לדייור שבא חובה לקחת שליש קבועה- יתרון, אין עמלת יוון( זוכרים? כל חודש וחצי החלטת רבית ) 5. המשכנתא  עד 20/25 שנה 6. אפשר להגיע עד 70 אחוז מימון, לרוב כ50 אחוז מימון. 7. נכס מניב( נכס שמכניס דמי שכירות חודשיים) יכולת החזר של המשכנתא תלויה באופן ישיר בשכירות , מדיניות אשראי תהיה  בעלת ריסק גדול יותר- הלוואה עד 15 שנה, (זכרו ברגע שיש ריסק גדול יותר לגורם הממן, הוא יבנה מערכת הגנות) 8. כמו כל משכנתא גם פה צריך ביטוח חיים( וגם בנושא הזה אני יכול לחבר אותכם לסוכנות שאני עושה איתה שיתוף פעולה ...

 הכותב זה רפאל בלולו יועץ משכנתאות אישי וכלכלת המשפחה  כאדם שקונה נכס מסחרי, חייב על פי חוק לפתוח עוסק מורשה.( פתיחת תיקים ברשויות על פי חוק, רואה חשבון?)   ותכף נבין למה:   איזה מסים יש/הוצאות. 1.  מס רכישה של 8 אחוז מהשקל הראשון. 2. מס שבח של 25 אחוז מסך הרווח על העיסקה,לא משנה מתי מוכרים. 3.  מס הכנסה ,נכנס כחבר- מהשקל הראשון. 4. חברת ניהול- בסופו של יום, משרד/נכס מסחרי לא נמצאים בווקאם, יש חברה שמתפעלת את האירוע- כמו כל דבר סקר שוק, מה טוב ומה פחות, מה הם עושים בתכלס? 5. תשלום שכירות- נכון אנחנו פותחים עסק? יופי, אז העסקאות כוללות מעם או לא? ( מעם לא שלנו) מה התשואה נטו? מבחינת תחלופה , על פי מצב השוק מבחינת המאקרו לעומת שוכרים בדירות מגורים- כמובן שהתחלופה תהיה גבוה הרבה יותר בנכס מסחרי, עם זאת עניין התשואה הוא  הנושא שלשמה התכנסנו -התשואה בנכס מסחרי גבוה יותר, מחיר הכניסה לעיסקה נמוך יותר. אפשר לבדוק מה יש מסביב דרך האתר govmap  וכמובן לשבת מול אותם האנשים שמשכירים נכס שם, להבין מה קורה בתכלס,אל תסמכו על אף אחד יש מלא נושא ברשת, שכל בריא. ת...